Come calcolare il valore della plusvalenza nella vendita degli immobili. Ma cosa succede se un immobile, per il quale sono state utilizzate le detrazioni dei Bonus dell’Edilizia, viene alienato prima di cinque anni? La vendita dello stesso, per il nostro fisco genera una plusvalenza a favore del possessore, anche se questo non è valido per l’alienazione di un immobile adibito a prima casa. Lo stesso vale se, l’immobile è derivato da un lascito testamentario o dal lascito di una successione. Ma come si calcola la plusvalenza di un immobile, abitazione non principale. Concettualmente, la plusvalenza è dato dalla differenza tra il prezzo di acquisto ed il prezzo di rivendita di un immobile. Per fare un esempio pratico dobbiamo evidenziare in primis i seguenti concetti:
CA = Costo acquisto
PLU= plusvalenza
K = costi imposta su mutuo, imposta registro, spese per pratiche, spese per manutenzione straordinaria e ristrutturazioni, spese per notaio etc)
CV = Costo di Vendita immobile
KFI = Costo fiscale dell’immobile (CA+K)
Per cui avremo che:
PLU= CV – KFI
Evidenziamo anche che, l’immobile oggetto di esempio ha usufruito delle detrazioni del Superbonus 110%, ma senza usufruire ne dello sconto in fattura e ne della cessione del credito.
Per l’esempio ebvidenziamo anche degli esempi numerici quali:
CA = Costo acquisto 100.000 euro;
K = costi spese per pratiche 5.000 euro + spese per manutenzione straordinaria con Superbonus 60.000 euro pari a totale 65.000 euro
CV = Costo di Vendita immobile 200.000 euro;
KFI = 165.000 euro;
PLU= plusvalenza = CV = Costo di Vendita immobile – Costo fiscale dell’immobile (CA+K) = (200.000 euro – 165.000) = 35.000 euro
La tassazione Irpef, è pari al 26% sull’importo di 35.000 euro (Plusvalenza) è pari a 9.100 euro.Cosa diversa è se l’immobile ha usufruito dello sconto in fattura e della cessione del credito:
a) Con alienazione nei primi 5 anni dalla realizzazione o ristrutturazione dell’immobile la voce K le spese per il Superbonus (spese pratice etc ) possono essere riconosciute al 50%;
b) se la vendita dell’immobile avviene nei successivi 5 anni, può essere rivalutata con i parametri Istat e la voce K le spese per il Superbonus (spese pratice etc ) possono essere riconosciute al 50%;
La plusvalenza di 35.000 euro, sopra calcolata, va pagata ai sensi della vigente normativa comma 64 art. 1 L. 30/12/2023, n. 213 e riportata tra i “redditi diversi” previsti all’art. 67 del D.P.R. 917/1986
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