Le spese condominiali vanno ripartite tra conduttore e locatore e questo è regolato in parte dalla legge sull’equo canone Legge n. 392 del 27 luglio 1978, nonché gli articoli del Codice civile seguenti:
Art. 1575 Obbligazioni principali del locatore
Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in istato da servire all’uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Art. 1576 Mantenimento della cosa in buono stato locativo
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Art. 1583 Mancato godimento per riparazioni urgenti
Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata.
Art. 1584 Diritti del conduttore in caso di riparazioni
Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento.
Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
Nella maggior parte dei casi al locatore spetta il pagamento delle spese straordinarie, mentre sono a carico del locatore le spese ordinarie.
Un esempio di riepilogo delle spese straordinarie potrebbe essere dato dalle seguenti:
• il rifacimento del lastrico solare;
• la tinteggiatura della facciata;
• la sostituzione degli impianti.
Sono a carico del conduttore:
• le spese di pulizia delle scale;
• la manutenzione ordinaria dell’ascensore;
• la manutenzione ordinaria dell’ascensore,
• altri interventi di natura ordinaria.
Diversamente, qualora il locatore non provvede al pagamento delle spese comuni l’amministratore deve rivolgersi direttamente al proprietario per il pagamento, mentre per le spese straordinaria e urgenti l’inquilino può procedere al pagamento e chiedere, successivamente, il rimborso al locatore.
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